Верховный Суд признал незаконным повышающий коэффициент к земельному налогу по ИЖС для бизнеса

Верховный Суд признал незаконным повышающий коэффициент к земельному налогу по ИЖС, если участок используется организацией в предпринимательской деятельности и облагается по ставке в пределах 1,5 процента. По участкам под блокированную застройку в коммерческих целях суд подтвердил ставку для прочих земель. По общему правилу новый подход применяется с 2027 года.

Что решил Верховный Суд

Позиция изложена в определениях № 306-ЭС26-9423 (дело № А65-42007/2024) и № 306-ЭС26-9421 (дело № А65-42003/2024). Спор касался земельного налога за 2023 год. Вывод суда: коэффициенты 2 и 4 не могут применяться к участкам, которые предназначены для ИЖС, используются в предпринимательской деятельности и поэтому облагаются по ставкам, установленным в пределах 1,5 процента.

Коэффициенты 2 и 4 предусмотрены пунктом 15 статьи 396 НК РФ для участков, приобретённых под жилищное строительство. Они повышают налог по участку, на котором идёт стройка.

Ставка земельного налога для ИЖС у организаций

Пункт 1 статьи 394 НК РФ устанавливает предельные ставки: 0,3 процента для участков под жилищное строительство и 1,5 процента для прочих участков. Федеральный закон от 29 сентября 2019 года № 325-ФЗ исключил из льготного максимума 0,3 процента участки для ИЖС, используемые в предпринимательской деятельности. Особенности индивидуального жилищного строительства, которое ведут физические лица, предусмотрены пунктом 15 статьи 396 НК РФ.

Для бизнеса по таким участкам действует подпункт 2 пункта 1 статьи 394 НК РФ — ставки в пределах 1,5 процента. Верховный Суд и раньше указывал, что коммерческие организации утратили право на пониженную ставку по участкам ИЖС: пункт 24 Обзора практики № 2 (2023) и пункт 26 Обзора практики № 4 (2025). Новые определения это не меняют: «сама пониженная ставка таким организациям не положена». Незаконным признано именно сочетание ставки для прочих земель с повышающими коэффициентами.

Конкретная ставка зависит от местного акта. «Универсальной «обязательной ставки 1,5 процента для любого бизнеса» из определения не следует.»

Блокированная застройка: ставка для прочих земель

По участкам под блокированную застройку, которые используются в коммерческих целях, Верховный Суд подтвердил применение ставки для прочих земель. Градостроительный кодекс разводит эти объекты: пункт 39 статьи 1 описывает объект ИЖС как отдельно стоящее здание, пункт 40 статьи 1 даёт отдельное определение дома блокированной застройки.

С какого налогового периода это действует

Основа решения — постановление Конституционного Суда от 21 июля 2026 года № 52-П. Им пункт 1 статьи 394 и пункт 15 статьи 396 НК РФ признаны не соответствующими Конституции в указанной мере. Пункт 2 резолютивной части определяет действие постановления во времени: «Постановление не имеет обратной силы, действует на будущее время». Оно применяется начиная с нового налогового периода, если федеральный законодатель не установит иное.

Постановление не является основанием для пересмотра уже исполненных обязательств по земельному налогу за периоды до его вынесения и за текущий период. Исключение — налоговые обязательства заявителя и тех, кто до вынесения постановления обратился за судебной защитой и чьи дела или жалобы на тот момент поданы или рассматриваются судами, в том числе высшей для этой категории дел инстанцией.

За 2025 и 2026 годы коэффициенты по общему правилу продолжают применяться, кроме тех, кто успел обратиться в суд до 21 июля 2026 года. Из определений не следует, что всем, кто уже заплатил налог с коэффициентами, обязательства пересчитают автоматически.

Как проверить налог на земельный участок ИЖС

Расчёт видно в сообщении инспекции об исчисленных суммах земельного налога: там указаны ставка и коэффициент. Сумма налога затем отражается в расчётах с бюджетом. Сальдо по ЕНС, предстоящие платежи и переписку с инспектором удобно держать в одном месте — в сервисе электронной отчётности и сверки с бюджетом. Там же можно разобрать требование инспекции и получить шаблон ответа.

Что делать

1. Найти сообщение об исчисленных суммах земельного налога и проверить, какая ставка применена и есть ли в расчёте коэффициент 2 или 4.
2. Сверить свою ситуацию с рассмотренной судом: участок для ИЖС, используется в предпринимательской деятельности, ставка по правилам для прочих участков в пределах 1,5 процента и надбавка 2 или 4.
3. Если участок под блокированную застройку, учитывать, что к нему ВС подтвердил ставку для прочих земель.
4. Проверить процессуальную историю: оспаривалось ли сообщение, куда поданы жалоба и заявление в суд, были ли они поданы до 21 июля 2026 года.
5. Отдельно проверить ставку по местному акту и законность коэффициентов в сообщении инспекции.